길거리를 지나다보면 길바닥이나 전신주에 2000만원 정도면 신축빌라에 전세로 들어 올 수 있다는 전단지가 있는 것을 심심치 않게 볼 수 있는데 주변의 통상적인 시세보다 저렴한 시세이어서 누구든 눈길이 가지 않을 수 없을 것입니다.
실제로 그러한 주택을 조사해 보면 주택에 설정되어 있는 근저당권 채무(일상적인 용어로 ‘담보’)가 주택의 매매가에 비해 과도하게 근저당권이 설정되어 있는 경우가 있습니다.
그러한 경우 전세를 놓는 사람은 전세를 얻으려는 사람에게 전세보증금이 적어 집이 경매가 되더라도 소액임차인으로서 무조건 최우선 변제를 받으므로 보증금을 날리는 일은 없다고 해 세입자를 안심을 시키는 경우가 종종 있습니다.
최근 대법원에서 선고된 판결(2013다62223)에서는 일정한 경우 주택임대차보호법상 소액임차인이 보증금을 최우선 변제 받을 수 없다고 판단을 하였습니다.
그 일정한 경우란 ‘저당권 설정 등으로 실질적인 담보가치가 전혀 없는 주택을 시세보다 월등하게 저렴한 소액임대차보증금 상당액만 지급하고 임차한 경우’이고, 대법원은 소액임차인을 보호하기 위해 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당해 이 경우의 세입자를 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 보았습니다.
좀 더 구체적으로 들어가면, 대법원은 이 사안에서 ①세입자의 남편이 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 전세계약 체결을 중개한 점
②세입자는 별도로 아파트를 보유하고 있었음에도 근저당권 채권최고액의 합계가 주택 시세를 초과하는 주택을 임차하였고 주택에 대한 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 맞도록 주택 시세에 비추어 현저히 낮은 보증금만을 지급하고 전세 계약을 체결하였으며,실제로 이 사건 전세계약 체결 직후 경매가 개시된 점
③당초 전세계약상 잔금지급기일 및 인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점
④세입자가 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 세입자의 남편이 세입자의 자녀를 대리하여 다른 아파트를 전세로 얻었고 그 보증금도 소액임차인의 요건을 충족하는 2000만 원이며, 그 전세계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합해 위 세입자가 소액임차인으로서 보호를 받지 못하는 가장(가짜) 임차인이라고 판단하였습니다.
지금까지 언급 드린 대법원 판결에서는 앞서 본 바와 같은 특별한 사정이 있었습니다. 그렇지만 실제로는 반드시 그러한 사정이 없더라도 주택 시가보다 과도하게 저당권이 설정되어 있는 주택에 소액임차인으로 전세를 얻게 되면, 가장임차인이라는 의심을 받을 수 있게 됩니다.
그렇게 되면 경매를 신청한 채권자에 의하여 배당이의의 소가 제기되어, 결국 여러 가지 사정을 종합하여 법원으로부터 가장임차인으로 판단 받아, 소액임차인으로서 최우선 변제를 받았던 보증금의 배당이 취소되고 보증금을 날릴 수 있는 위험이 있을 수가 있는 것입니다.
통상적인 수준보다 가격이 낮으면 가격이 낮은 만큼의 위험(리스크)이 있을 수 있다는 것을 충분히 명심하여야 합니다. 통상적인 시세보다 낮은 전세인 경우, 항상 의심을 하고, 반드시 주변의 전문가와 상의를 하고 의사 결정을 하도록 합시다.
